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廣東:房東挺滿意 近8成租客吐槽租金太高

發布于2019-10-29 分類:樓市焦點 來源:南都

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南都訊 記者趙安然 實習生甄旭 10月21日,廣州大學發展研究院、廣東省區域發展藍皮書研究會、廣州城市學研究會發布的《2019年廣州社會形勢分析與預測》中,對“房住不炒”定位下廣東住房租賃市場發展進行研究。結果表明,廣深佛肇四個住房租賃試點城市體制和配套措施不斷完善,但住房租賃市場規模化發展受多種因素制約,廣深等一線城市租售比低于合理水平。


四個試點城市上線服務平臺


2017年1月,廣東省人民政府辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》,2017年住建部等部門同意包括廣州、深圳、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市。住房租賃市場研究課題組對廣州、深圳、佛山、肇慶以及珠海的相關部門和企業進行了專題調研。


課題組發現,廣東等地不斷完善住房租賃管理體制,住房租賃交易服務平臺已建立并正式上線試運行。截至2018年5月,廣州房屋租賃信息服務平臺已登記入庫房源13.8萬套。深圳住房租賃交易服務平臺發布總房源約3.1萬套。佛山市住房租賃監管及交易平臺上線房源3059套,線上交易733筆,上線租賃企業10家,上線中介機構3家。


此外,“租購同權”配套措施逐步跟進,如廣州規定戶籍無房的租房戶子女入學確保學位供給,租房的來穗人員子女以積分入學方式申請學位,租房情況與購房情況分值權重同等考慮;在積分入戶方面,合法租賃住房和自有產權住房享受同等積分上限。


多地住房租賃市場獲金融機構大力支持,如廣州已取得各類金融機構意向性授信支持超過5000億元,為首宗全自持租賃房項目爭取到專項貸款20億元。


79.2%租客認為租金太高


為了解廣東居民對住房租賃的滿意程度,課題組重點在廣州、深圳、佛山、肇慶等4個試點城市開展了問卷調查。結果顯示,廣東居民對住房租賃總體滿意度分化,租客滿意度一般,房東滿意度較高。具體來看,認為總體滿意度一般的租客占55.9%,認為比較滿意、很滿意的分別占17.5%、4.5%。認為很滿意、比較滿意的房東分別占6.0%、41.0%,認為一般的占47.0%。


租客不滿意主要表現在租金方面,79.2%受訪租客認為租金太高,47.4%擔心租金還會上漲。對于能接受的租金水平,選擇“1000元及以下”租客最多,占比44.2%,其次為“1001-2000元”,為36.4%,兩者合計高達80.6%。租金承受能力與租客的收入相關,六成以上租客年齡為26-35歲,有五成的租客有子女,近八成租客的家庭年收入在15萬元以下,其中6-10萬元的占比最多,為29.8%,其次是4-6萬元,為19.9%。


而房東對租金的滿意度也高于租客10多個百分點,為79.5%。課題組分析,這與租賃市場中房東占優勢地位、近年來租金提高有關。多數房東購買住房時間早,成本相對較低,因此租金收益可觀。


根據課題組調查,目前廣東的租賃市場以居民散租為主,機構化租賃占比較低。租客直接或通過房產中介與個人房東簽約的高達74.0%,與住房租賃企業或機構簽約的僅占3.9%。散租帶來監管困難的問題。個人房東通過房地產機構分散出租,造成此類房的登記備案率低,形成隱形租賃市場,數據顯示,僅有31.6%的住房租賃辦理了登記備案,其主要原因在于躲避稅收。


廣深租售比明顯低于合理水平


調查表明,目前住房租賃市場中機構化、專業化、規模化租賃占比較低,制約了租賃市場發展。課題組調研的大部分企業均處于虧損狀態,成本高、稅負重和融資難制約了住房租賃企業的規模化發展。據調研的多家企業反映,經營稅額約占租金收入的20%-25%,對于盈利能力偏弱的住房租賃企業來說負擔過重;目前從銀行的貸款利率一般高于基準利率10%-20%。


住房租賃市場發展還與住宅租售比收益相關。課題組從合富置業、鏈家等大型房地產中介機構獲取2017年全年二手住宅買賣均價和二手住宅租賃均價,算得廣州、深圳2017年真實租售比為1:624、1:798,即在廣州、深圳購買一套房屋用于出租,分別需要624個月(52.0年)和798個月(66.5年)才能收回購房資金,年收益率僅有1.9%和1.5%,這一收益率僅相當于銀行一年定期存款基準利率。與合理租售比對比來看,合理租售比在1:395-1:405之間,真實租售比明顯低于合理租售比。


課題組認為,當前真實租售比與合理租售比的較大偏離,反映出房地產市場蘊藏著較大的泡沫和風險,建議一方面需要遏制房價上漲,另一方面需要提高房屋租賃的服務水平。


文章來源于南都



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